larry robinson: Gewerbliches Mietrecht: Wesentliche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform

Thursday, June 16, 2016

Gewerbliches Mietrecht: Wesentliche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform

Bei gewerblichen Mietverträgen sollte immer auf die Schriftform geachtet werden. Mündliche Absprachen können im Zweifelsfall nicht wirksam sein. Das zeigt auch ein Beschluss des OLG Dresden.

GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart führen aus: Gerade bei gewerblichen Mietverträgen sollte stets auf die Schriftform geachtet werden. Die wesentlichen Vereinbarungen bei einem Mietverhältnis müssen ohnehin schriftlich vereinbart werden. Neben dem Mietobjekt sind das z.B. der Mietzins, die Mietdauer und die Vertragsparteien. Weitere Vereinbarungen zum schriftlichen Mietvertrag können zwar auch mündlich getroffen werden, allerdings kann es dann ein böses Erwachen geben. Das zeigt auch ein Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden (Az.: 5 U 1057/15).

In dem konkreten Fall hatte ein Restaurantbetreiber einen schriftlichen Mietvertrag mit der der Grundstückseigentümerin geschlossen. Schriftlich fixiert wurde die Nutzung einer 320 Quadratmeter großen Fläche zum Selbstausbau. Mündlich hatten beide Parteien vereinbart, dass der Mieter noch weitere Flächen des Grundstücks nutzen könnte. Dies tat er auch und legte einen Biergarten an. Die genutzte Fläche wuchs so schließlich auf 900 Quadratmeter an. Zwischen den beiden Parteien sorgte diese zusätzliche Nutzung für keinerlei Probleme.

Das änderte sich jedoch als das Grundstück verkauft wurde. Der neue Besitzer verlangte den Rückbau auf die im Mietvertrag vereinbarte Fläche. Die Parteien kamen zu keiner Einigung. Als auch mehrere Abmahnungen ohne Erfolg blieben, kündigte der neue Vermieter schließlich das Mietverhältnis. Die Versuche des Mieters gegen diese Kündigung vorzugehen, blieben erfolglos. Das OLG Dresden stellte fest, dass die Ausweitung der genutzten Fläche eine wesentliche Vereinbarung sei und deshalb zwingend der Schriftform bedurft hätte. Dass diese Ausweitung der genutzten Fläche wesentlich sei, ergebe sich schon daraus, dass sie die vertraglich vereinbarte Fläche um ein Mehrfaches überschreite. Da die Schriftform nicht eingehalten wurde, sei die Kündigung des Mietverhältnisses ordentlich erfolgt, so das OLG.

Um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten im Mietvertrag nicht nur die wesentlichen Vereinbarungen schriftlich fixiert werden, sondern auch alle weiteren Vertragsdetails. Im gewerblichen Mietrecht kompetente Rechtsanwälte können entsprechend beraten und Mietverträge prüfen.

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